Iránytűnket ezúttal Szeged felé tájoltuk, hogy ott is megnézzük, hogy arrafelé hogyan jelentkeznek a piac általános trendjei, illetve van-e valamilyen lokális jelenség, ami hat a piacra. Ehhez a MIOSZ hálózat tagjának, Tóth Lászlónak (Domicil.hu) a segítségét kértük, aki töviről-hegyire ismeri a várost.

 A 2015-ös évben általános tendenciának mondható, hogy emelkedtek a ingatlanok árai, mint ahogy a növekedett a tranzakciók száma is. Megfigyelhető ez jelenség az Önök tevékenységi területén is?

A mi tevékenységi területünkön is megfigyelhető az ingatlanok áremelkedése. Ingatlan típustól függően ez 15-25% közé tehető. Főleg a panellakások árai emelkedtek meg drasztikusan akár 25%-kal is.

A vevők jellemzően 3-4 szobás panelprogramos panellakásokat, és 80-100 m2-es 1970-1980-ban épült családi házak iránt érdeklődnek és ezek iránt nőt meg maximálisan a kereslet is.

Lassan elmondható, hogy ez a két típus hiány a piacon.

Jelenleg azért beszélhetünk keresleti piacról, mert a kedvező kamatkörnyezet és az állami támogatások is az ingatlan vásárlásra buzdítják az ügyfeleket.

A vásárló ügyfelek igyekeznek kihasználni a hitel és az állami támogatás adta lehetőségeket, és ezek a kedvezmények az ingatlanok árában is megjelennek. Az ingatlan áremelkedés ennek is köszönhető.

Tapasztalataink alapján a vevők között még mindig sok az olyan ügyfél, aki befektetési céllal vesz ingatlant, akár hitel felvétele mellett is, hiszen ilyen kamatkörnyezet mellett, a bérleti díj kitermeli a havi törlesztő részlet költségét is számára.

Egyre több új építkezés van ismét Szegeden. A régi szakmailag jól ismert építési vállalkozók folyamatosan kezdik az új társasházak építését. Jellemzően ezek az építkezések a belvároshoz, egyetemhez közel a nagykörúton belül vannak, és elsősorban a befektetési céllal vásárlókat célozzák meg.

Jelenleg az ingatlanpiac egyes szegmenseiben erősen keresleti piacról beszélhetünk. Ön szerint mi kellene ahhoz, hogy beálljon egy egészséges egyensúly a kereslet-kínálat szempontjából?

Nem gondolnám, hogy a jövő évben be tudna állni az egészséges egyensúly, mert ha elfogadják a törvényjavaslatot és a bankoknak 2017. januártól, a problémás hiteleik mögé dupla céltartalékot kell képezniük, akkor a bankok még a jövő évben piacra fogják önteni ezen hitelek mögött lévő ingatlan fedezeteiket, amelyek nagymértékben át fogják rendezni az ingatlanpiacot.

Ennek ellenére sem gondolja úgy, hogy ez a forgatókönyv sem mutatna az egyensúlyi állapot kialakulásának irányába?

Azért nem látom biztosítottnak az egyensúly helyreállását, mert ha a bankok tömegesével kezdenek megszabadulni a rossz portfóliójuk mögött álló ingatlanoktól, akkor nagyon gyorsan túlkínálat lesz a piacon, illetve a bankoknak az lesz a fontos, hogy minél hamarabb értékesítsék az ingatlanokat és ezért képesek nagyobb áralkut is engedni. A vevők mindig is olcsón, akár piaci ár alatt akarnak ingatlant venni, és tudják, hogy a kényszer eladásra ítélt ingatlanok tekintetében nagyobb az áralku lehetősége.

 Az albérletpiacon is meglehetősen elszálltak az árak, ami komoly kihívás elé állítja az albérletet keresőket. Mi ennek az oka, és Ön szerint mi kellene ahhoz, hogy konszolidálódjon a helyzet?

Mi is tapasztaltuk a régiónkban az albérleti díjak emelkedését, főleg az iskolai év kezdete előtt, júliusban, augusztusban és szeptemberben. Talán mostanra kicsit rendeződni, konszolidálódni látszik az ingatlanpiac ezen szegmense is. Nem tartom meglepőnek, hogy az albérleti árak megemelkedtek, hiszen ha az eladó ingatlanok ára változik, az mindig befolyással van az albérleti piacra is.

És itt visszautalva az előző kérdésre is, véleményem szerint ha csökkenek is az ingatlan árak nem biztos, hogy magukkal rántják az albérleti piacot, is mert egyre több albérlet kereső van és lesz a piacon  -ez megint köszönhető egyrészt a rossz portfóliójú hiteleknek -, ami túlkeresletet eredményez és nem éppen ideális környezet az árak csökkenésének.

Összességében tehát milyen prognózist tudna nekünk adni az elkövetkező időszakra az ingatlanpiacon?

Ingatlan adás és vétel mindig lesz, kérdés csak az, hogy milyen tranzakció számban. Véleményem szerint amíg a kamatkörnyezet és az állami támogatások elérhetőek a vásárló ügyfelek részére, addig a vásárlási kedvük megmarad. Kínálati oldalon viszont, ha a bankok piacra dobják ingatlanjaikat, akkor megnő a kínálati oldal és valószínűleg ez befolyásolni fogja az ingatlanok árait, negatív irányban.

Örömmel olvastuk, hogy Szegeden már beindultak az építkezések. Ez az a piaci faktor, amit általában minden ingatlanos hiányol sajnos a saját területéről. Bízunk benne, hogy az új esztendő ebben is pozitív fordulatot hoz.

Bizakodva és kíváncsian várjuk az új évet, hiszen mint ahogy az eddigi ingatlanpiaci körképes cikkeinkből, úgy Tóth László szavaiból is kiderült, hogy a 2016-os esztendő is sok piacbefolyásoló eseményt tartogat számunkra. 

Szerző: Máté Péter