A hazai piacon még mindig a Győr-Moson-Sopron megyei régió tekinthető hosszú ideje a legjobban teljesítő területnek.
A száraz számok elemzése helyett a helyi specialistákat kérdeztük arról, hogy minek köszönhető ez a folyamatos jó tendencia, ami – és talán ez a legnagyobb szó – a válság éveiben sem tört meg.
A Győr-Moson-Sopron megyei régió a gazdasági válság alatt is az ingatlan piac egyik oázisa maradt, és ez a folyamat a mai napig tartja magát. Erről tanúskodnak a KSH 2015-ös első negyedéves ingatlanpiaci számai is. Minek köszönhető ez az egyenletes fejlődés a régiójukban?
Farkas Miklós (Óvár Alkusz Ingatlaniroda): A tendencia sok összetevős, de én azt emelném ki, hogy az ország kevésbé prosperáló területeiről a boldogulás lehetőségét kereső, sok esetben elkeseredett emberek látnak reményt a megélhetésre, ha megyénkbe költöznek. Információink szerint például Mosonmagyaróvár népessége pár év alatt több mint 30 százalékkal nőtt. Ennek is több oka van a tapasztalataink szerint. Egyrészt a megye iparilag – más országrészekhez képest – fejlett, és emiatt az ország kevésbé kegyelt területeiről is vonzza a munkavállalókat. Másrészt Bécs és Pozsony közelsége jelentős tényező, illetve az ottani munkalehetőségek is idecsalogatják az embereket. Számukra a szlovákiai ingatlanvásárlás elérhetetlen a rendkívül magas árak miatt. Az ausztriai ugyan rendkívül vonzó a munkalehetőségek okán, ám a városban vásárolva komoly felárral kell számolni a győri vagy a mosonmagyaróvári árakhoz képest, a falun vásárlásnak viszont nincsen számottevő előnye a határ innenső oldalán vásárláshoz képest. Ne feledjük, azért Ausztriában egy külhoni sem a lehetőségek, sem a jogok, sem pedig a fizetések terén nem éri el “a szintet”.
Nem hiszem azonban, hogy Magyarország gazdasági gondjait, a munkanélküliség problémáját ilyen módon meg lehet oldani, vagy hagyni kellene, hogy magától oldja meg a népesség vándorlással. Vajon mi lesz a sorsa az elnéptelenedő területeknek?
Az elmúlt években feltűntek kis számban orosz, ukrán és közel-keleti vásárlók is. Ők jellemzően üdülés céljából vásárolnak, esetenként befektetési céllal. Létszámuk egyáltalán nem számottevő jelenleg és nem is várható általuk generált fellendülés. Állításuk szerint évente 2-3 hetet illetve 2-3 hónapot töltenek Magyarországon, és általában Ausztriában vásárolnak főként outlet-centerekben.
Ausztriából érkező vásárlók szinte nincsenek, számuk nagyon alacsony, sőt néhány esetben korábban ingatlant szerző osztrákok a megbízók.
Mindemellett említést érdemel az a tény, hogy a szlovákiai határ magyar oldalán néhány településen már a lakosság meghatározó szeletét teszik ki a szlovák állampolgárként vásárlók. Róluk elmondható, hogy a legritkább esetben vásárolnak üdülés céljából. Lényegében 2005 óta folynak a vásárlások. Szinte kizárólag lakóingatlant vásárolnak, lakhatás céljából. Ennek a fő oka a már említett Pozsony környéki területéhségből fakadó rendkívül magas, még a bécsi illetve budapesti szintet is felülmúló árak.
Sándli Zsolt (Komplex Ingatlan): Győr és vonzáskörzete szerencsére mindig is preferált régiónak számított az ingatlanpiaci térképen.
Egyik legnagyobb vonzóerő évek óta az Audi gyár és az Ipari park, sokan jönnek fejletlenebb régiókból és adnak fel mindent egy győri panelért vagy egy Győr környéki olcsóbb családi házért. 2014. év végén és 2015. év elején a panel volt az ász, ez nagy árnövekedést is eredményezett, ami vitte magával a téglalakások árait és enyhén kihatott a családi házakéra is. Ezzel együtt természetesen a bérleti díjak is emelkedtek. A 2014. év végi „panelhiányon” vérszemet kapó tulajdonosok 2015 tavaszára hirtelen eladni szándékoztak, de a kereslet nem tudta követni a kínálatot. A kereslet még mindig megvan, csak a kínálat nőtt. Közben a vásárlók felismerték, hogy majdnem egy újépítésű lakást kapnak, ha a nadrágszíjat kicsit összehúzzák, vagy autóznak 15-20 km-t és egy közepes állapotú családi házba költözhetnek. Míg 2013-ban pl. átlagosan 8,5-9 M Ft volt egy 53 nm-es 2 szoba-hallos panel, addig manapság nem ritka a 13-14 M Ft-os irányár sem. Más kérdés, hogy mikor és mennyiért megy majd el valójában egy ilyen lakás.
A következő fontos tényező Győr egyetemi városi mivolta. Két egyetemnek is otthont ad városunk (Széchenyi István Egyetem, Nyugat-magyarországi Egyetem Apáczai Csere János Kar), ami ebben az időszakban különösen kedvező az ingatlanukat kiadni szándékozóknak, hiszen a kollégiumi férőhelyek száma korlátozott. Sok szülő úgy gondolkodik, hogy fölösleges bérelni 4-5 évig egy kétszobás lakást 80 ezer Ft + rezsiért, célszerűbb venni egyet akár banki hitel igénybevételével is (még így is kevesebb lesz a törlesztőrészlet, mint a bérleti díj).
A harmadik fontos tényező a határ közelsége. Győrből Bécs kényelmesen autóval alig több, mint egy óra, tehát aki Ausztriában vállal munkát, nem jelent gondot ez a távolság (saját ismeretségi körömből is sokan ingáznak). Külföldi vásárlókkal is találkozni akik többnyire befektetésként vásárolnak, de ez Mosonmagyaróváron és környékén, valamint Sopronban és vonzáskörzetében releváns. Mosonmagyaróvártól Rajkáig bezárólag a szlovák vevők vásárolnak leginkább, míg Sopronban az osztrákok. Érdekességképpen Pozsonyban egy 2 szobás panellakás ára körülbelül 85-90 ezer Euró, azaz 27 millió Forint, így érthető, hogy miért keresnek nálunk ingatlant és választják az ingázást. Az ingatlanárak Ausztriában még magasabbak.
Ami az ingatlantípusokat illeti, kis túlzással régiónk nagyvárosaiban és környezetükben most szinte mindent el lehet adni, csak a megfelelő árat kell meghatározni és jó szakembert megbízni az eladással.
Milyen prognózist tudna adni az elkövetkező időszakra a régióban?
Farkas Miklós (Óvár Alkusz Ingatlaniroda): A magam részéről nem szeretnék abban a képben tetszelegni, hogy tudom mi fog történni, de bizonyos keretek között azért becsülhető milyen tendencia várható.
Mint ahogy említettem már, a legnagyobb volumenben jelenlévő vásárlói réteg, – és így természetesen a legjelentősebb is egyben, – a magyarországi, kevéssé iparosodott, vagy mondhatnám inkább úgy, hogy kevesebb munkalehetőséggel kecsegtető régióiból érkező áttelepülni vágyók sokasága. Ők azok akik a legnagyobb hatással vannak igénylőként a piacra.
Tekintettel arra, hogy a munkahelyek száma nem növekszik hanem inkább tovább csökken ezekben a régiókban, a vándorlás és áttelepülés az északnyugati országrészbe felgyorsulni látszik.
Komoly tendencia mutatkozik még a budapesti vagy Budapest környéki lakhelyűek Győr-Moson-Sopron megyébe települése kapcsán amely egyúttal meglepő is. Minden tíz érdeklődőre átlagosan esik egy budapesti vagy Budapest környéki is. Komoly élénkítő hatással vannak térségünk ingatlanpiacára, hiszen a helyi igényeken felül generálnak nagyon jelentős keresletet.
Az említett területekről az elvándorlások és bővülő kínálat okán leszorított ingatlanárak rendkívül nehéz helyzetbe hozták ezeket az áttelepülni szándékozó ingatlan-tulajdonosokat. Komoly egzisztenciák csúsznak így le, mennek tönkre vagy egészen egyszerűen a nulláról, esetleg mínuszból kell újrakezdeniük embereknek, családoknak az életüket. Korábban értékes, de mindenképpen komoly költségek felvállalása mellett létrehozott vagy vásárolt ingatlanjaikat kell töredék áron értékesíteniük azért, hogy legalább önerőnek elegendő tőke álljon rendelkezésükre a vásárláshoz.
Ezzel párhuzamosan megyénkben olyan dinamikusan emelkednek az ingatlanárak, hogy már annak is örülhetünk, ha mindössze évi 5% a ráta. A tények egyébként azt mutatják, hogy ha hirtelen felerősödik a kereslet, akkor akár heteken belül is változhat akár 5%-ot az árfekvés.
Csupán egyetlen ingatlan-kategóriát nem érint az árrobbanás ilyen mértékben. A 35-40 millió forintot meghaladó árú házak korántsem esnek át ilyen komoly árnövekedésen. Nyilván azért, mert ez a kategória nem oly’ keresett mint szerényebb méretű és árú társai.
Az építési vállalkozások próbálják ugyan kielégíteni a keresletet, de az igények növekedésével nem képesek lépést tartani.
Emiatt tehát ezen családok, akik az orszég keleti részéről települnek át ide – a korábban birtokolt ingatlanukhoz képest – jóval szerényebb megoldást engedhetnek meg maguknak, vagy ha ragaszkodnak a korábbi szinthez, akkor tetemes plusz költségeket kell vállalniuk.
Összefoglalva azt tudom mondani, hogy a korábbi vásárlási szokásokhoz és a közvetítői tapasztalatokhoz képest főként a szerényebb méretű, szerényebb árú ingatlanok felé mozdul el az igény vevői oldalról.
Cél a gazdaságos fenntarthatóság, alacsony rezsiköltségek, akár annak árán is, hogy az életterüket szűkítik. Leginkább anyagi okokból, hiszen egy rossz példával élve szép, kétszintes családi házat értékesítve mondjuk Miskolc környékén, jószerével annyi pénz üti az eladó markát amennyiből mifelénk panellakás kapható. Ez egy emberként rendkívül nehezen emészthető visszalépés mind anyagi mind egzisztenciális szemszögből nézve. A legnagyobb számban értékesíthető ingatlan az a lakás, amelyik lehetőleg “A” vagy jobb energetikai besorolása mellett 40-60 négyzetméter közötti alapterületű. Minden tizenötödik ilyen lakásra esik egy vagy legfeljebb kettő nagyobb.
Népszerűek az akár 40-60 évesnél is idősebb házak, mert ezeknél szerényebb árfekvés érhető el.
Általában egy 60 négyzetméteres új, jó lakás árából megvásárolható egy viharvert 70-80 négyzetméteres családi ház. Igaz, hogy nem nevezhetőek azonos színvonalúaknak.
Arra a kivitelezőktől érkezett kérdésre, hogy milyen ingatlanok lesznek a leginkább keresettek térségünkben azt a javaslatot tettem, hogy építsenek “A” energetikai besorolású 40-60 négyzetméter közötti alapterületű társasházi lakásokat maximum két szintes házban.
Sándli Zsolt (Komplex Ingatlan): 2-3 év stagnálást várok és remélek árak tekintetében. A vásárlási kedvet érezhetően növeli a CSOK, amit az elődjeihez képest egy szélesebb réteg tud igénybe venni. A hitelek is igazán kedvezőek, állami támogatásokkal, lakástakarék pénztári megtakarítással kiegészítve abszolút „élhető” konstrukcióval vásárolhatók ingatlanok akár befektetésnek, akár saját célra. Ma Magyarországon az ingatlan az egyik legjobb befektetés, csak remélni tudom, hogy még hosszú éveken át így is marad.
Köszönjük szakértőink információit:
(Farkas Miklós – Óvár Alkusz Ingatlaniroda – tevékenységi terület: Mosonmagyaróvár) és
(Sándli Zsolt – Komplex Ingatlan – tevékenységi terület: Győr, Sopron és vonzáskörzetük),
Szerző: Máté Péter
2015.12.15
