Mozgalmas hónapok állnak az ingatlanpiac mögött, ami alól az albérletek sem jelentettek kivételt. A növekedő tranzakciószámok és a lakáspiac egyes szegmenseiben megfigyelhető áremelkedés egyértelműen tükrözik, hogy keresleti a piac.

Ez elmondható az albérletek piacáról is, ahol a bérlőknek az utóbbi hónapokban azzal kell szembesülniük, hogy kevés a kiadó lakás, és már-már irreális arányban emelkedtek meg az albérlet árak. A mostani cikkben a fővárosi helyzetet vettük nagyító alá, melyben Kovács Ildikó (Student Housing) és Legény Imre (Albérlet.hu) volt a segítségünkre.

Mint ahogy az ingatlanpiac egyes szegmenseiben, úgy az albérletpiacon is elszabadultak az árak. Mennyire jelentkezik ez a tendencia a tevékenységi területükön? Véleménye szerint meddig fog ez tartani?

Kovács Ildikó (Student Housing – Budapest): Kicsit más szemszögből közelíteném meg a témát. Én a problémát abban látom, hogy eddig megvoltak a lakások közti különbségek mind árban, mind minőségben. Úgy tűnik számomra, hogy a tendencia nem fog megszűnni; mindig lesznek olcsóbb és drágább lakások. Ha felértékelünk egy lakást, és magasra tesszük a bérleti díj összegét, azért kapni szeretne valami pluszt a bérlő (felújított, igényes lakás, új, modern bútorok, korszerű technológiai megoldások). A magyar átlagfizetéshez képest per pillanat ritka a jó áron lévő bérlemény. 

A lakástulajdonosoknak a szakmájukhoz értő embereket kellene megkérdezniük, mennyi a reális piaci értéke lakásuknak. De sajnos még mindig jelen vannak a szakmában, olyan „szakemberek” akik a saját hasznukat látják egy lakásban és nem az adott piaci értékét nézik. Amíg ezen nem változtatunk, addig a tendencia sem fog változni.

Mikor azt hallom, hát persze a külföldi kifizeti, mindig elmondom, hogy igen kifizeti, de a minőséget, a nyugati kényelmet!

Legény Imre (Albérlet.hu): Ez kimagaslóan a belvárosban jellemző, amiről a fővárosi albérletezés 80%-szól jelenleg.

Amíg egyre magasabb számú külföldi turista használja a lakásokat apartmanként, illetve ennek közvetlenül köszönhetően egyre több diák érkezik Erasmus programmal több évre a városba tanulni, addig bizonyosan.

Ha több lakás kerül a piacra, a bérleti díj csökkenhet. Sokan – akik idén kezdték el bérbe adni az ingatlanjukat – már nem tudnak kimagasló sikereket elérni a rövidtávú szállásszolgáltatással. Emiatt egyre több tulajdonos visszatér az albérlet hosszútávon való hasznosításához.  A tavaszi banki kamatkörnyezet és a brókerbotrány után vásárolt ingatlanok nagy része most 2015 őszére készült el a teljes felújítás után, ez is a csökkenés irányába hajthatja a piaci árakat.

 Mit tapasztalnak, csak a belvárosi kerületekben jellemzőek a magas albérleti díjak, vagy a városból kifelé haladva konszolidálódnak azért az árak?

Kovács Ildikó (Student Housing – Budapest): Az árak konszolidálódnak, de kis mértékben. A belvároson kívül a tömegközlekedési csomópontoknál mindig magasabb árakon lesznek a lakások.

 Legény Imre (Albérlet.hu): A jó minőségű lakások ára mindenütt emelkedett. Ugyanakkor megfigyelhető, hogy szélesedik a bérleti terület, mert a magyar bérlők nehezen tudják kifizetni a skandináv, német pénztárcákhoz igazított belvárosi árakat. Ígyerősödhetnek a kintebbi, sőt a peremkerületi lokációk is. Ugyanígy a szobabérlés is fokozott mostanában.

Az albérlet árak emelkedésében, és a kínálat csökkenésében erősen szerepet játszik, hogy sokan az Airbnb-n hirdetik az ingatlanukat, ahol főleg külföldi turistáknak adják ki a lakásukat, vagy egy szobát pár napra. Mit tehet ebben a helyzetben az albérletet kereső ügyfél?

Kovács Ildikó (Student Housing – Budapest): Az Airbnb rendszer nagyon divatos lett manapság, azok a lakások, amelyek Airbnb rendszerben szerepelnek nagyon magas havi bérleti díjért bérelhetők.  Ezzel kapcsolatban azt gondolom, hogy egy fél éven belül csökkeni fog ezeknek a lakásoknak a száma.  Mivel az emberek elsőre nem látják át, hogy mennyi munka van egy Airbnb lakás üzemeltetésével. Egyszerűbb, kényelmesebb hosszútávra kiadni egy lakást, de hosszútávon kifizetődőbb, mert egy biztos bevétel, amire 1-2 éven keresztül lehet alapoznia a tulajdonosnak.

Keresleti oldalról meg kell említeni, hogy 40-50 ezer forintért ne várjunk kacsalábon forgó lakást. Azt javaslom mindkét oldalnak, hogy próbáljanak a másik szemével is látni, hogy ők mit tennének a másik oldalról.

A véleménye szerint mi kellene ahhoz, hogy beálljon egy egészséges keresleti-kínálati egyensúly a piacon?

Kovács Ildikó (Student Housing – Budapest): Mint azt már említettem fontos, hogy a szakmabeli emberekben bízzanak a tulajdonosok. Mint ingatlanközvetítők, mi látjuk mindkét oldalt. Ingatlanközvetítőként rendelkeznünk kell egy reális rálátással, amivel mindenkinek segíthetünk.  Én bízom benne, hogy 2-3 éven belül Magyarországon is sikerül elérni azt, mint sok nyugati országban, hogy az ingatlanközvetítőkön, illetve értékesítőkön keresztül valósulnak meg a bérlemények kiadásai, így a munkakör is megkapja majd azt a megbecsülést, ami kijár neki.  A tulajdonos bízzon az ingatlanközvetítőkben, és alakuljon ki egy egészséges verseny az ingatlanközvetítők között, hogy ki adja ki/el a lakást, azt a szakmai hozzáértés döntse el. A szakma legyen erős, és egymással dolgozzunk össze egy értékesítési procedúrában.

Legény Imre (Albérlet.hu): Több lakás. Az egészséges szinthez több ezer lakás hiányzik, amihez újabb befektetői vásárlók, és a rövidtávra való bérbeadást elhagyó tulajdonosi döntések szükségesek.

A befektetők – akik között szép számmal jelen vannak ismét a külföldiek – egyben minőséget is hoznak a piacra a felújított, szépen berendezett albérletekkel. Ha épülnek újépítésű beruházások, az azokban vásárlók remélhetőleg szintén ezt a minőséget tudják majd a piacnak adni.

A peremkerületekben átalakított, és megfizethetőbb áron kínált albérletházak fognak a magyar bérlőknek kedvezni.

Új jelenség a piacon a diákotthonok létrejötte, ahol egységesen magas színvonalat adó épületek fogadják a tanulókat. Ez is a jövő záloga lehet. A magas árakhoz viszont olyan albérletek szükségesek, amiben minden egységesen jó; nem lóg ki a fürdőszoba, a konyha minősége, és van biztonság, illetve egyéb szolgáltatások az épületben.

Mint ahogy az interjúalanyaink válaszaiból is kiderül, az albérletpiac jelenlegi helyzete – mint ahogy az egész ingatlanpiac – meglehetősen sok tényezős. Abban mindenki egyetért, hogy új lakások építésével normalizálódhatnának az árak, ami bérlői és ingatlanközvetítői szempontból is pozitív fordulat lenne. Ezen kívül pedig felfrissíthetné az ingatlanpiacot.

Ebben az összetett, és bérlői szemszögből néha már zűrzavaros helyzetben mind a tulajdonosok, mind a bérlők akkor járnak a legjobban, ha igénybe beveszik a felkészült ingatlanközvetítők segítségét.